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_楼市价格战下冷静三问:开发商真在亏本卖吗?

2017-11-19 09:11

因为两个楼盘的贴身“价格肉搏”,此前一直在低迷状态中徘徊的杭州楼市突然热闹起来。本次“价格战”,以“刀刀见血”的凌厉之势,再度引起讨论。在价格进一步下行之后,开发商说自己已经“跌破成本价”,难道它真的是赔本?购房者更担心的是,降价之后的品质能不能保障,杭州楼盘整体开发品质会不会下降?还有业内人士担心,已经贴地飞行的开盘价格,究竟能换回多少成交量?

疑问一:开发商真的在“亏本”卖房吗

现在卖的房源不赚钱,不代表整个项目不赚钱

最近几天,杭州某城西楼盘连续刊登广告,宣称要“跌破成本”、“打破僵局”,言下之意是将以难以想象的超低价入市,卖房不赚钱。这样公开宣称“跌破成本”的楼盘虽然不多,但最近一个月着实有那么几个楼盘走得是“成本价”卖房的路线。

比如,顺发吉祥半岛。该楼盘首开房源的起价15800元/平方米,均价17800元/平方米,而2009年开发商拿地时,其楼面地价达到了10138元/平方米。

和顺发同一天拿地的名城公馆,楼面地价9919元/平方米。受吉祥半岛低价开盘的影响,名城公馆也迅速做出回应:已开盘房源再推三重优惠,优惠后起价约16198元/平方米、均价18500元/平方米,最低打到7.7折。

再往前,龙湖香醍溪岸推出单价5700~5800元/平方米的公寓,而该地块去年8月份拿地时的楼面地价为2153元/平方米。

这些楼盘的账是可以算一算的,吉祥半岛和名城公馆都是石材干挂,楼盘内的其他配置也不错,除去固定的楼面地价,再加上基本建安成本3000~4000元/平方米、税费成本2000元/平方米,以及财务成本和营销费用,现在的售价顶多是保保本,而龙湖香醍溪岸则差不多属于亏本卖房了。

难道现在的开发商真的是在做亏本生意?

“其实这只是表面的东西,首开不赚钱不代表整个项目不赚钱。”建工房产副总经理高贤林认为,开发商可能是为了先回笼一批资金。

“像名城公馆和吉祥半岛这样,同个小区有高层、排屋和部分底商的时候,其实不能按照整幅地块的平均楼面地价来测算成本。”一位不愿透露姓名的开发商表示,从单位成本上看,普通排屋和高层的建安费用差不了多少,但是排屋售价高,是整个项目的盈利点,另外底商也是重要的盈利部分。

“另外,我们说的建筑面积都是地上部分,地下部分没有包含进去。”这位开发商分析说,地下车位部分开发商可以销售,这样也大大稀释了单位土地成本。

因此,表现上看,开发商目前的售价确实只够保本了,但车库和底商基本是纯盈利部分。事实上,在过去楼市不景气的年份,开发商同样也只靠底商和车位来赚钱。以广宇开发的河滨公寓为例,当年该地块是2000年的地王之一,2002年开盘时,住宅价格仅能保本,最后靠配建的底商赚到了钱。

疑问二:楼盘品质有没有保障

律师建议,买房时留好开发商的宣传资料

对购房者来说,房子价格降了是好事,万一品质也跟着降可不是好事。这样的情况不是没有发生过,前段时间杭州某楼盘低价入市之后,原先宣传中的石材干挂变成了真石漆,让不少购房者有点被忽悠的感觉。

“大的方面应该是不会有太大问题的。”某城北开发商认为,低价入市的楼盘,“加分”动作肯定会少一些,“比如说,原先定的大树木,变成了小树苗,甚至是变成草皮了,这都是非常可能的,在商言商么。”

同样选择在近期开盘,但仍坚持最初定价的一位开发商私下表示,他们将自己楼盘的成本和其余几个低开楼盘做过比较,“抛开地价不说,如果我们按照他们的成本来做测算,很多地方的配置是会缩水的,比如说不锈钢用材,原先用的是1.2毫米厚度的,如果换成1.0毫米的话,购房者完全看不出来,不过成本却可以省不少。”

不过,也有开发商认为,如果按照现6000~8000元/平方米的成本测算,楼盘的品质已经可以做得不错了,无非是赚多赚少的问题。

“在这个行情下,价格是重要因素,但不是唯一标准。”高贤林也认为,买房应该是一个综合考量,“综合自己的购买力、房子的保值性等各个方面。”

浙江海浩律师事务所李慧律师认为,购房者对房屋品质的要求主要分为两方面,一为房屋质量,二为房屋配套设施。“规避房屋质量上的风险,建议寻求专业机构或人员的帮助,做购前的质量自检。若购买后,认为质量有问题的,则让鉴定机构出具鉴定报告,然后诉讼。”李慧建议购房者,为了规避房屋配套设施上的风险,应该留好开发商的宣传资料,甚至用视频的方式记录售楼人员的楼盘介绍。因为这些信息中必定有关于楼盘配套的介绍,如果这些信息是具体明确的,则很有可能构成等同于合同约定的效力,一旦发生纠纷,这些资料均可作为开发商违约的证据。

疑问三:购房者买不买单

价格放得低,的确撬动了市场

价格能不能被市场接受,购房者买不买单,最后还得用成交量来说话。在价格相差无几的情况下,吉祥半岛和名城公馆不约而同地对外“放风”:差不多卖掉了八成。

这样的结果基本上算是意料之中。记者上周末去吉祥半岛的售楼现场时,上市的总共有300多套房源,但排队拿号的购房者已经有700多个。而在名城公馆的选房现场,同样也来了五六百个意向购房者。一位给儿子准备婚房的赵先生告诉记者,桥西、大城北、申花都是他的选择范围,不过最终的标准还是落在了价格这个硬杠杠上。“总共准备的钱只有这么多,总想买面积大一点的。”

实际上,除了一部分原先就关注该区域的客群之外,不少购房者都是被低价吸引过来的。

“本来我们预计能卖掉五六成,后来被桥西分流掉了一部分客户。”欣盛房产总经理李晓桃坦言,东方福邸上周末开盘的90平方米跃层房源,预定了差不多三成。东方福邸所处的申花板块紧挨着桥西,受到的影响不言而喻。

和名城公馆相隔不远的某楼盘负责人直言,桥西板块的价格战对他们的影响很大,“最直接的影响是,城北板块的所有购房者都被吸引过去了。”该负责人甚至表示,不排除接下来加入价格战的可能。

怎样的价格购房者才愿意买单,一切留待透明售房网的数据检验。

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发布时间:2017-11-19 09:11

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